O contrato de aluguel é bilateral, ou seja, impõe direitos e deveres para ambas as partes: um disponibiliza o uso do bem a outro que se propõe a pagar o preço do aluguel. 

O ônus de cada um é proporcional ao seu ganho. A base objetiva do contrato, excepcionalmente, pode ser alterada desde que demonstrada a ocorrência de fato imprevisível causador de grave desproporção entre as prestações avençadas. Neste caso, há ruptura do equilíbrio contratual entre as partes.

A decretação de quarentena em todo o Estado causou abrupta cessação das atividades empresárias da maioria dos setores, havendo, portanto, queda brusca nos rendimentos do locatário. Na mesma situação as locações residenciais.

Por outro lado, é preciso destacar que a simples suspensão do pagamento de aluguéis pode estar transferindo todo o ônus do prejuízo ao dono do imóvel, o que também não contribui para sanar o problema. Afinal, todos foram atingidos pelos efeitos do coronavírus.

Em situações como estas, o Poder Judiciário deve intervir nas relações jurídicas privadas com o escopo de equilibrar os prejuízos. Deve-se evitar que a conduta de uma das partes não transfira o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior à outra.

Assim, diante de pedido revisional de aluguel, com fundamento no artigo 317 do Código Civil, pode o juiz corrigir a prestação quando “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”. Poderá, por exemplo, reduzir o valor da locação.

Para assegurar, o quanto possível, o valor real da prestação do aluguel, deve-se demonstrar a existência de fato superveniente, imprevisto, somada a uma onerosidade excessiva para a outra parte.

Evidentemente, o novo coronavírus acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, situação imprevisível, acarretando sérias consequências nas relações contratuais.

Desse modo entendemos cabível a revisão episódica dos alugueres, com a finalidade de assegurar a manutenção da base objetiva para ambas as partes, gerando o menor prejuízo possível a elas, dentro das condições de mercado existentes.

Os mesmos princípios podem ser adotados para outros tipos de contratos, comerciais ou não, cabendo às partes buscar soluções amigáveis para restaurar o equilíbrio contratual. Na impossibilidade de acordo, caberá à Justiça a readequação do contrato.