A regularização dos imóveis recém adquiridos depende de uma série de procedimentos custosos e burocráticos, por isso é essencial estar atento aos detalhes e tributações que podem impactar significativamente no custo da transação.

Um dos procedimentos atrelados à transmissão onerosa de bens é o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), previsto no art. 156, inciso II, da Constituição Federal.

Referido tributo, cobrado toda vez que o imóvel recebe um novo comprador, é devido ao município da localização do bem e, por isso, cada localidade pode estabelecer sua própria alíquota.

Para apurar o valor do ITBI, o Código Tributário Nacional dispõe, em seu art. 38, que a base de cálculo do imposto deve ser o valor venal dos bens. O valor venal é uma estimativa feita pelo Poder Público para determinar o preço de determinados bens.

Ocorre que, por ser uma avaliação de critério objetivo, nem sempre o valor venal corresponde ao valor de mercado do bem. Por exemplo, ao definir o valor venal de um imóvel, o município não leva em consideração se o bem está depredado ou bem cuidado, o que interfere na hora da venda real e pode afetar – e muito – o valor do ITBI.

Justamente pela disparidade com os valores reais da transação, o tema foi muito discutido em ações judiciais e, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento a respeito de qual seria a correta base cálculo a ser utilizada quando do recolhimento do ITBI.

De acordo com entendimento fixado no Tema Repetitivo nº 1.113, a Corte Superior estabeleceu que a base de cálculo correta para o recolhimento do tributo consiste no valor da transação do imóvel adquirido, considerando que este valor goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado através de instauração de processo administrativo próprio.

À título de exemplo, considerando que um determinado município cobre a alíquota de 2% a título de ITBI e que o valor venal do bem seja de R$ 500.000,00, o imposto nesta operação, de acordo com o art. 38 do CTN, custaria R$ 10.000,00.

Agora, supondo que, em razão da condição real do imóvel, o bem tenha sido negociado por R$ 300.000,00, seguindo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o ITBI seria de R$ 6.000,00.

É uma diferença significativa que pode beneficiar o contribuinte e, por isso, é importante estar atento ao valor apurado na hora de adimplir o imposto, evitando o pagamento de valores indevidos.

Vale destacar que, antes de pagar o ITBI, a fim de evitar cobrança indevida, o contribuinte pode ingressar judicialmente com o pedido de fixação da base de cálculo pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Já nos casos em que o pagamento já tenha sido feito erroneamente, também é possível pleitear judicialmente a restituição da diferença paga em excesso ao fisco.

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Autora: Giulia Mariana Nardone, advogada, Pós-Graduada em Direito Processual Civil e Direito Civil.

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Agradecemos por acompanhar este artigo até o final. Esperamos que tenha sido informativo e esclarecedor. Caso tenha restado alguma dúvida, não hesite em procurar um profissional capacitado.